Покупка недвижимости в Сочи. Краткий обзор по ситуации на рынке недвижимости Сочи. Жилой комплекс или Квартира в Сочи?

Сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости Сочи аналитики компании «Ивита Инвест» называют более чем благоприятной. Период первого шока от быстрой девальвации рубля миновал ещё в феврале, и за кризисные полгода успел накопиться существенный спрос на сочинские квартиры. Многие инвесторы, из числа тех, кому входной билет на сочинский рынок до кризиса был не по карману, сегодня предоставляют покупателям возможность приобрести готовый инвестиционный проект, полностью согласованный и готовый к старту. Большинство, пытаясь перевести средства в валюту, устроили настоящий праздник скидок и покупатели занервничали. Поняв, что молниеносного падения в финансовую пропасть, как в 1998-м, не предвидится, сочинцы задумались об улучшении жилищных условий. В самом деле, снизившиеся цены на жилье эконом-класса с видом на море до полутора – трех миллионов рублей позволили решить квартирный вопрос многим местным жителям. Кстати,  еще недавно эксперты в один голос утверждали, что спрос на элитные новостройки в Сочи – исключительно внешний. Состоятельные сочинцы предпочтут строить примерно равную по цене виллу. А сегодня среди покупателей апартаментов в дорогих элитныхдомах  немало жителей Сочи. Причин несколько. Во-первых, люди с местной пропиской не хотят годами ожидать новоселья, а заложенные около двух лет назад комплексы скоро сдаются госкомиссии. Во-вторых, налицо преимущества профессиональной управляющей компании. Ещё один класс покупателей - это те, кто желает защитить свои накопления от экономических катаклизмов и возможного обесценивания всех валют, что, кстати, учитывают и крупные девелоперы, начинающие проекты в Сочи. Они справедливо считают, что в период девальвации «твердой» валюты лучше иметь актив (землю и возводимый жилой комплекс), чем счет в банке с большим количеством нулей.

Действительно, где же приобретать квадратные метры, как не в Сочи?  Уникальные климатические условия, благоприятная экология и с каждым днём улучшающаяся на государственные миллиарды инфраструктура – всё это факторы привлекательности курортной недвижимости. Факторы, влияющие на принятие решения покупателями, можно разделить на две группы – характеристики курорта и характеристики объекта. И первые – куда важнее вторых. Так, в Туапсе и Новороссийске, портовых городах, людей отпугивает грязное море. А в Геленджике только после объявления о строительстве международного аэропорта цены на недвижимость резко подскочили. Сочи привлекает потенциальных покупателей тем, что в городе в ближайшие годы гарантированно будет создана современная инфраструктура. Но, с другой стороны, некоторые риэлторы жалуются: слухи о масштабной стройке покупателей отнюдь не радуют. Люди не готовы ждать завершения мега - строительства. Определенную негативную роль до недавнего времени играло и отсутствие в городе генплана. Потому что только с его помощью можно оценить, что в будущем произойдет с привлекательным окружением сегодняшнего элитного дома. Только генплан даёт гарантию, что перед окнами завтра не вырастет морской порт или огромная транспортная развязка. Кстати, невозможность спрогнозировать изменение окружения объекта во времени – один из факторов, понижающих его стоимость. С этим несколько лет назад столкнулись владельцы коттеджных поселков в окрестностях Москвы, желающие взять банковский кредит. «А вдруг через 10 лет живописный сосновый бор будет вырублен, а выше по течению реки построят свиноферму – тогда стоимость дома резко упадет, и кредит окажется необеспеченным», – отвечали им работники банков.

По нашим данным, каждый десятый покупатель приобретает квартиру, чтобы в ней жить (постоянно или на время работы в Сочи), 40% обзаводятся недвижимостью для отдыха и 50% сделок совершаются с инвестиционными целями. Ценовое дно достигнуто, это видно, потому что квартиры сегодня продаются практически по себестоимости. Для эконом-класса этот уровень составляет 40-50 тысяч рублей, для бизнес-класса 60-70 и для класса-элит около 100 тысяч рублей за квадратный метр. Снижение цен на рынке элитной недвижимости в основном коснулось объектов со статусом «незавершенное строительство». Готовые новостройки своих ценовых позиций не сдают, но хороший дисконт в ряде сделок возможен и выгодные предложения в этом сегменте рынка тоже не исключены. Например, сочинская квартира в элитном жилом комплексе «Королевский Парк», площадью в 50 квадратных метров, сегодня оценена всего в 6 миллионов рублей. Год назад подобное казалось немыслимым, учитывая тот факт, что прошлым летом 65-метровая жилплощадь в старой девятиэтажке, правда, в центре Сочи была продана за 12 миллионов, без торга! Желающих купить квартиру эконом-класса в первую очередь интересует близость объекта к морю и центру города, и далее – вид из окон, а в элитных новостройках в обязательном порядке ожидаются: автомобильная парковка (подземная или закрытая отдельностоящая), бассейн, детская игровая площадка, салон красоты, фитнесс-центр, служба бытового обслуживания, теннисный корт, бар, кафе, сауна, солярий, бильярд или боулинг. Помимо инфраструктуры, покупатели элитной недвижимости на курорте интересуются презентабельностью объекта. Также очень важны вопросы охраны и социального окружения. Следовательно, элитные апартаменты в Сочи сегодня можно приобрести иногда за треть прошлогодней цены.

Заявленные сегодня проекты схожи по многим параметрам: они имеют отличное расположение, их реализуют опытные девелоперы, в отделке применяются дорогие материалы и используются новейшие системы инженерного обеспечения. Но какие именно факторы заставляют покупателей склоняться к тому или иному проекту? Многие клиенты приобретают квартиру для своих родителей. Если они занимаются этим сами, то часто выбирают просто самое спокойное место в комплексе с максимальным перечнем дополнительных услуг. Нередко покупатели (особенно если они и относятся к той самой категории родителей), осматривая дома, интересуются ценой обслуживания. Услышав: «Четыре доллара за квадратный метр», – ужасаются: почему так дорого? Потом приходит понимание, что заявленная цена вовсе не так высока. Но к первому варианту, как правило, не возвращаются: с ним связаны неприятные эмоции.

Земельные участки в Лазаревском районе Сочи сегодня предлагаются с 40-50-процентным дисконтом (в ряде случаев дело доходит и до 70 %), притом, что этот район не имеет ни малейшего отношения к Олимпийской стройке и, с точки зрения инвесторов, является «абсолютно безрисковым». Так 6 соток в Лоо с видом на море и горы сейчас можно приобрести за 700 – 850 тысяч рублей, а без вида – за 500. В Хосте ситуация ещё более критическая: те же 6 соток в Каштанах с потрясающим горным видом выставлены на продажу уже за 500 тысяч. Меньше всего пострадали от кризиса участки, находящиеся в 300- 500 метрах от моря, это самый «ликвидный» товар. В том же Лазаревском, например, стоимость подобной покупки составит не менее 2-х миллионов рублей. Однако, здесь тоже есть свои недостатки. Не стоит ожидать от такого участка привычных благ цивилизации, за исключением света. Нормального подъезда здесь, как правило, нет, респектабельных соседей и «удобств», включая Интернет, тоже. Придётся довольствоваться малым – плеском морских волн под самыми будущими окнами. Если этого недостаточно, стоит совершить по-настоящему «серьёзную» сделку. 4-6 соток, удалённые от моря менее, чем на 300 метров стоят от 4,5 до 15 миллионов рублей. Причём активный устойчивый спрос на такие участки существует, и будет существовать во все времена.

Одним словом, покупка недвижимости в Сочи сегодня – это один из немногих способов спасения, а после и оздоровления собственного капитала. Все вложения окупятся сполна, поскольку полноценных площадок для строительства на курорте практически не осталось. Обусловлено это сложным горным рельефом и отсутствием ровных, не оползневых участков земли.

Наша компания («Ивита Инвест»), обладает расширенной базой данных по любой недвижимости в Сочи и огромным опытом работы в данном регионе. Мы не раз сталкивались со сложными участками, которые покупать нельзя. В таких случаях по каждому объекту требуется тщательная проработка и без помощи специалистов здесь не обойтись.

Что касается  прогнозов на ближайшую осень. Будет ли новый ценовой спад, вопрос спорный. Некоторое снижение возможно, но не на 10-15%, как говорят скептики, а максимум, на 3-5%.  В первую очередь это коснётся неликвидных объектов: квартир в страшных панельных домах, подлежащих сносу бараках, земельных участков без подъезда. Сильно рискуют также ослепленные Олимпийской лихорадкой владельцы недвижимости, в надежде на быстрое обогащение, до предела взвинтившие цены. Продавцы – инвесторы же, вложившие год назад  в свои ликвидные активы более 500 000 USD, едва ли будут испытывать острую нужду избавиться  от них по бросовой цене…

  Обзор подготовлен компанией Ивита-Инвест

htt://www.ivita.ru

Все материалы размещенные на сайте являются

интелектуальной собственностью компании. При

использовании материалов с сайта, активная ссылка

на сайт обязательна!