Закон Пинель

Программа или законопроект Пинель был введен Сильвией Пинель в 2014 г. и заменил предыдущий законопроект Дюфло с целью улучшения условий инвестирования в рынок недвижимости, особенно в те города, где необходимо повысить спрос на аренду. Программа Пинель действует до конца 2016 г. и позволяет Вам получить налоговые льготы пропорционально сроку сдачи жилья в аренду. Максимально льгота может достичь 63 000 евро за 12 лет. Программа позволяет решить многие вопросы, например, реализовать финансовую поддержку при выходе на пенсию, приобрести жилье, помочь своей семье, т.к. арендовать жилье может член Вашей семьи.

Льгота высчитывается от себестоимости приобретаемого жилья и зависит от длительности сдачи его в аренду.

длительность % налоговой льготы
Сдача в аренду на 6 лет 12 %
Сдача в аренду на 9 лет 18 %
Сдача в аренду на 12 лет 21 %

 

Налоговая льгота составляет 2 % в год первые девять лет. При продлении срока программы дается право на дополнительный 1 % в год на десятый, одиннадцатый и двенадцатый год сдачи в аренду.

Необходимые условия для реализации программы

Объект должен:

  • Быть новостройкой, т.е. приобретен в момент строительства или после сдачи объекта, но еще не быть заселенным.
  • Соответствовать требованиям по низкому энергопотреблению (сертификат BBC – bâtiment basse consommation).
  • Находиться в реестре построек, подходящих под реализацию программы Пинель.
  • Быть построен в течение 30 месяцев согласно Декларации о начале строительства (Déclaration d’Ouverture de Chantier).
  • Быть сдан в аренду в течение года по окончанию строительства.

Условия аренды:

  • Срок сдачи в аренду должен составлять 6, 9 или 12 лет.
  • Аренда является длительной т.к. для арендатора жилье должно быть местом постоянного проживания.
  • Квартира сдается в аренду без мебели.
  • Арендная плата не должна превышать установленного максимума в зависимости от зоны (см. ниже).

Инвестиции:

  • Не должны превышать максимальную сумму в размере 5 500 €/м2.
  • Не должны превышать максимальную сумму в 300 000 € в год.
  • Возможны 2 раза в год в пределах 300 000 €
  • Льгота по недвижимости включена в общую сумму налоговых льгот и составляет 10 000 евро в год на одну семью.
  • Льгота по недвижимости не может быть перенесена на другой год.

Лимиты финансирования по зонам

Рынок недвижимости не одинаков в разных департаментах Франции. В некоторых городах спрос на жилье превышает предложение, а в некоторых не хватает арендодателей. Потому по программе Пинель территория Франции поделена на сектора или зоны: А бис, А, В1, В2 и С.

Географические зоны, входящие в программу Пинель:

  • Зона А бис: Париж и 29 близлежащих коммун;
  • Зона А: остальные парижские коммуны, Лазурный берег, 650 коммун, в их числе Лион, Марсель, Лилль, Монпелье и французская часть Женевы;
  • Зона В1: города с населением более 250 000 человек, внешнее парижское кольцо, города с возросшими ценами на жилье, такие как Байонна, Сен-Мало, Ла-Рошель, Аннеси, Шамбери, Клюз, Дижон, Гавр, департаменты за территорией Франции, Корсика;
  • Зона В2: города с населением более 50 000 человек и города с особым согласованием с префектурой.
  • Зона С: Остальные территории, не входящие в зону инвестирования по программе Пинель.

Такое зонирование позволило оценить и заметить сложности на местных рынках недвижимости. Потому появились лимиты финансирования. Программа Пинель помогает инвестировать в местные рынки. Ее цель – увеличить количество сдаваемых в аренду помещений путем постройки новых домов для соответствия спросу и постепенно снизить сумму арендной платы. Но зонирование не было создано лишь для мотивации инвестиций. Оно устанавливает также максимально допустимую арендную плату для владельцев жилья и лимит финансовых средств для съемщиков.

Первый лимит зависит от площади жилья и зоны, в котором оно находится. Такие рамки установлены для регулирования цен на рынке недвижимости и обеспечить финансовую возможность для съемщиков.

Лимит месячной арендной платы по зонам:

Зона А бис Зона А Зона В1 Зона В2
16,83 €/м2 12,50 €/м2 10,07 €/м2 8,75 €/м2

 

Пример:

Человек приобретает квартиру за 200 000 евро в Тулузе, находящейся в зоне В1. Площадь жилья – 40 м2. Арендная плата не может быть больше 402,80 € в месяц без учета налогов (10,07*40).
Или приобретено жилье площадью 20 м2, но в Париже. По программе Пинель максимальная арендная плата будет составлять 336,60 евро без учета налогов (16,83*20).

Также зонирование устанавливает лимит денежных средств арендатора. Цель – предоставить возможность арендовать семьям и людям со средним доходом, а не только состоятельным лицам. Программа обеспечивает одинаковые социальные права для всех.

Лимит денежных средств арендатора:

Кол-во людей Зона А бис

 

(в евро)

Зона А

 

(в евро)

Зона В1

 

(в евро)

Зона В2

 

(в евро)

Один человек 36 993 36 993 30 151 27 136
Пара 55 287 55 274 40 265 36 238
Один человек/пара + 1 ребенок 72 476 66 460 48 422 43 580
Один человек/пара + 2 ребенка 86 531 79 606 58 426 52 611
Один человек/пара + 3 ребенка 102 955 94 240 68 766 61 890
Один человек/пара + 4 ребенка 115 851 106 049 77 499 69 749
Надбавка за еще одного человека +12 908 +11 816 +8 646 +7 780

 

Пример использования программы Пинель

Представим, что Вы хотите получить дополнительный доход через 20 лет к моменту выхода на пенсию и получить налоговые льготы. Для этого у Вас есть возможность откладывать сбережения в размере 300 евро в месяц.

В рамках условия программы Пинель Вы приобретаете квартиру с двумя комнатами в зоне А за 200 000 евро (жилье – 185 000 € и 15 000 € за место на парковке). Т. К. вы пользуетесь правом уплатить сокращенный нотариальный сбор в размере 5 000 €, общая сумма вашей покупки составляет 205 000 €.

Чтобы финансировать Ваше приобретение, Вы соглашаетесь на кредит в 205 000 € на 20 лет (с процентной ставкой в 3 % с включенной страховкой, без гарантии на кредит), погашаемый ежемесячными платежами в размере 1 247 € (страховка включена).

Исходя из условий программы Пинель Вы сдаете в аренду квартиру в течение 9 лет с арендной платой 680 €/месяц (без коммунальных платежей). После оплаты земельного налога, расходов на домоуправление и страховку Вы получаете месячную арендную плату в размере 530 €. Учитывая налоговую льготу на 9 лет, равную 18 % от стоимости жилья, то полная сумма выплаты составит 36 900 € (или 4 100 € в год в течение 9 лет или 342 € в месяц).

В сумме, не включая возможный перерасчет арендной платы, каждый месяц Ваши инвестиции будут составлять 1 137 € (без страховки) – 530 € (арендная плата) – 342 € (налог) = 265 €. Таким образом, ежемесячно Вы будете откладывать в сбережения около 300 €.

Кроме того, Вы должны знать, что возможна отсрочка в возмещении инвестиций по кредиту (основные денежные средства и %) между подписанием договора о продаже и окончанием строительства объекта. В этот промежуток банк позволяет управлять Вам лишь суммой страховки на случай смерти и потери трудоспособности.

Таким образом, размер компенсаций за 9 лет составит 36 900 €. Если аренда будет осуществляться в течение 6 лет, то компенсация составит 24 600 €, и 43 050 € за 12 лет. Так, дополнительный доход к пенсии (через 20 лет с момента покупки жилья) поднимется до 830 € в месяц (в расчет включен гипотетический перерасчет арендной платы в 1% ежегодно).